FiscoOggi: incentivi al 50% con nuda proprietà senza residenza?

La scorsa Legge di Bilancio (ne avevamo presentato i contenuti di interesse qui) ha modificato la legislazione in materia di bonus fiscali in edilizia introducendo una distinzione che lega la determinazione del livello dell’aliquota a nuovi aspetti, quali il fatto che si tratti di “abitazione principale” e il tipo di diritto dell’intestatario.

Di questo argomento abbiamo già parlato in precedenza (per esempio qui), ma oggi torniamo ad affrontarlo a seguito della pubblicazione sulla pagina di FiscoOggi (clicca qui) di una risposta a una domanda dedicata proprio a questo tema.

Nello caso specifico il richiedente interroga FiscoOggi nella seguente maniera:

La persona fisica Alfa, titolare della nuda proprietà di un immobile adibito ad abitazione principale da parte dei genitori di Alfa (usufruttuari), può usufruire delle detrazioni per interventi di efficienza energetica con un’aliquota del 50%?

La situazione descritta è abbastanza comune: genitori possessori di un immobile e figlio che andrà a ereditarlo si accordano in maniera tale che le proprietà, seppur nuda, passi direttamente a quest’ultimo, mentre la possibilità di beneficare del bene da parte dei genitori rimanga sancita attraverso un rapporto di usufrutto. Tutto ciò al fine di ottimizzare le future procedure di successione.

Fino al 2024 la domanda riportata non avrebbe avuto ragione di essere posta, in quanto tanto l’usufrutto, quanto la nuda proprietà rappresentano un diritto sull’immobile (clicca qui per approfondire questo aspetto) e ciò era sufficiente affinché si potesse accedere all’incentivazione per gli interventi edilizi a prescindere dal fatto che la figura di riferimento fosse il nudo proprietario o l’usufruttuario.

La Legge di Bilancio 2025 ha però mutato il quadro, inserendo importanti distinzioni in merito.

Infatti, la risposta di FiscoOggi riprende proprio il testo della Legge, evidenziando come:

la detrazione per interventi di efficienza energetica spetta anche per le spese documentate sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, …………………….. , nella misura fissa, per tutte le tipologie di interventi agevolati, pari al 36 per cento delle spese sostenute nell’anno 2025 e al 30 per cento delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027. La detrazione spettante per gli anni 2025, 2026 e 2027 è elevata al 50 per cento delle spese, per l’anno 2025, e al 36 per cento delle spese, per gli anni 2026 e 2027, nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) per interventi sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale (circolare n. 8/2025).

Posto abbiamo approfondito il tema dei contenuti della Circolare 8/2025 qui, e che la legislazione non venga mutata dalla prossima Legge di Bilancio in uscita tra un mese circa, la risposta di FiscoOggi chiarisce come ci si debba concentrare su due aspetti per capire se è possibile far riferimento all’aliquota maggiorata del 50%: la verifica della condizione di “abitazione principale” e quella del fatto che l’intestatario della pratica presenti un diritto adeguato sull’immobile.

Il primo aspetto è già chiarito nel testo della domanda, che infatti verte sostanzialmente sul secondo. In merito a esso, la risposta di FiscoOggi evidenzia come per accedere all’aliquota del 50% sia valido tanto il diritto di proprietà (anche nuda), quanto il diritto reale di godimento (es. usufrutto).

Ciò significa che la risposta alla domanda è affermativa, in quanto l’abitazione è principale e l’intestatario della pratica è caratterizzato da un diritto di proprietà, l’usufrutto, idoneo per accedere al livello maggiorato dell’aliquota.

In conclusione si evidenzia un aspetto molto interessante: soddisfare i due requisiti suddetti consente di accedere all’aliquota maggiorata anche nel caso in cui essi caratterizzino figure differenti. Infatti, l’abitazione può dirsi principale in relazione agli usufruttuari, mentre per l’intestatario della pratica, che è caratterizzato dall’adeguato diritto di proprietà, essa non è unità immobiliare di residenza e, men che meno, abitazione principale.

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