La Legge di Bilancio 2025 ha modificato il quadro incentivatorio dedicato all’edilizia introducendo aliquote variabili in base al fatto che l’immobile oggetto di intervento si configuri o meno come unità immobiliare adibita ad abitazione principale. In sostanza, in relazione alle unità immobiliari “qualsiasi” è attribuito un livello di incentivazione, in ambito Ecobonus e Bonus Casa, del 36%, mentre il livello maggiorato al 50% è riservato esclusivamente agli interventi che vengono effettuati presso le unità immobiliari che si configurano proprio come abitazione principale.
Risulta quindi necessario individuare e comprendere cosa significhi questa terminologia. Essa è definita all’interno del DL 101/2011, che stabilisce testualmente: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Ciò significa che, per individuare una unità immobiliare come abitazione principale devono essere contemporaneamente soddisfatte le seguenti 3 condizioni:
- Possesso di un titolo reale su di essa;
- Residenza anagrafica presso di essa;
- Rispetto della condizione di dimora abituale.
Da ciò si desume che l’abitazione principale deve necessariamente coincidere con la dimora e che tale condizione risulta essere più stringente rispetto a quella di prima casa (clicca qui per approfondire la differenza tra questi due concetti).
In sostanza, quindi, il Legislatore ha preso la decisione politica di collegare l’incentivazione maggiorata al 50% agli interventi sulle unità immobiliari effettivamente vissute dai proprietari e dalle famiglie.
Tale impostazione è stabilita da un anno e mezzo, ma tutt’ora è oggetto di incomprensione da parte di alcuni. Ciò è stato recentemente testimoniato anche dalla Risposta a interpello 119/2026 dell’Agenzia delle Entrate (clicca qui per consultarla).
Il documento, infatti, ha chiarito come il momento che determina la condizione di abitazione principale sia quello di conclusione dei lavori. Infatti, l’AdE ha ribadito che se tale condizione cessa in un secondo momento, per esempio se l’unità immobiliare viene affittata (cosa che fa decadere automaticamente la condizione di abitazione principale), il pregresso diritto all’incentivo al 50% non viene intaccato in alcun modo.
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